既存住宅状況調査（インスペクション）｜調査内容・費用・活用方法

家の「今」を知ることが、安心な取引と、長く住み続けるための第一歩です。

既存住宅状況調査（インスペクション）は、中古住宅の購入・売却、リフォーム、維持管理の前に、建物の現在の状態を確認する調査です。HIROHOUSE一級建築士事務所では、国土交通省が定める講習を修了した既存住宅状況調査技術者（建築士）が、中立的な立場から建物を確認し、結果を報告書にまとめます。

一般の方へ｜家にも健康診断が必要です

長く、安心して住み続けるために

私たちの社会は、「建てては壊す」時代から、良い家を手入れしながら長く使う時代へ移りつつあります。家も人の身体と同じです。小さな不具合のうちに原因を見つけ、適切に手当てすることが、結果として最も経済的な維持管理につながります。

「この家は、これからも安心して住めるだろうか」「中古住宅を買う前に、見えない不具合を知っておきたい」。その疑問に対して、感覚ではなく、建物の状態を確認してお答えするのがインスペクションです。

このような方におすすめします

• 中古住宅の購入を検討している
• 自宅を売却する前に、建物の状態を整理しておきたい
• 雨漏り、床の傾き、基礎のひび割れなどが気になる
• リフォーム前に、修繕の優先順位を知りたい
• 住まいの診断履歴を残し、長く大切に使いたい

「買ってから分かった」を減らす

中古住宅は一棟ごとに、築年数、使われ方、修繕履歴、劣化状況が異なります。購入前に建築士の客観的な確認を入れることで、購入後の修繕計画や予算を考えやすくなります。調査は建物の将来を保証するものではありませんが、判断材料を増やし、分からないまま契約する不安を減らします。

不動産・取引業者の方へ｜納得と安心のある取引のために

取引の安心と信頼性を支える客観的な報告

中古住宅売買では、売主・買主の双方が建物の状態を理解したうえで契約することが、購入後の行き違いやトラブルの防止につながります。既存住宅状況調査技術者が国の定める方法基準に沿って調査し、中立的な報告書を作成します。

• 売主・買主への建物状態の説明を整理しやすくする
• 劣化事象や修繕の検討事項を取引前に共有する
• 重要事項説明に必要となる調査結果の確認に活用する
• 既存住宅売買瑕疵保険や各種制度を検討する際の入口とする

金融機関、保険、税制優遇などで必要となる証明は、制度ごとに条件と書式が異なります。通常のインスペクション報告書だけで要件を満たすとは限らないため、物件と利用目的を事前に確認し、必要な調査・証明をご案内します。

業者の方からご相談いただきたいこと

• 物件所在地、構造、規模、築年、空家・居住中の別
• 契約予定日、重要事項説明日、報告書が必要な時期
• 図面、確認済証、検査済証、修繕履歴などの有無
• 床下・小屋裏点検口の有無、電気・水道の使用可否
• 融資、瑕疵保険、税制等で予定している利用目的

住宅の調査診断は、目的に応じて3段階で考えます

まずは建物の基礎情報となる一次的調査から対応します。調査結果とご希望に応じて、必要な場合のみ次の段階をご提案します。

一次的調査で確認する主な内容

• 基礎、土台、柱、梁、床など、構造耐力上主要な部分の劣化事象
• 屋根、外壁、開口部など、雨水の浸入を防止する部分の劣化事象
• 壁・柱・床の傾斜、基礎のひび割れ、著しいたわみや変形
• 雨漏り、腐朽、蟻害につながる兆候
• 耐震性に関する書類、増改築や修繕履歴の確認

調査は、目視・触診・計測など、建物を壊さない方法で、立ち入ることのできる範囲を確認します。設備配管、シロアリ、土壌、法令適合性などは、標準調査の対象外または別途調査となる場合があります。

代表的な確認の目安

国土交通省の既存住宅状況調査方法基準では、木造住宅の劣化事象を確認する目安として、たとえば次のような項目があります。

• 壁または柱：おおむね2m以上の範囲で、6/1000以上の傾斜
• 床：おおむね3m以上の範囲で、6/1000以上の傾斜
• 基礎：幅0.5mm以上のひび割れや、深さ20mm以上の欠損

数値だけで建物全体の安全性を決めるものではありません。位置、範囲、原因、周辺の状態を合わせて見て、必要に応じて二次的調査へ進みます。

耐震性の確認と証明書について

インスペクションは、建物の現在の耐震性能を計算する耐震診断とは異なります。耐震性を詳しく知りたい場合は二次的調査として耐震診断を行います。必要な基準への適合が確認できる場合、または必要な耐震改修を行って適合を確認できる場合には、耐震基準適合証明書などの発行についてご相談に応じます。

融資や税制優遇への利用可否は、制度、築年、取得・入居・工事の時期などによって異なります。申請先にも確認しながら進めますので、利用目的を早めにお知らせください。

費用

※木造戸建住宅の標準的な料金です。建物の規模、構造、所在地、図面の有無、床下・小屋裏への進入条件などにより異なる場合があります。交通費や追加調査が必要な場合は、事前にご説明します。

調査から報告までの流れ

1. お問い合わせ・ご相談：物件と調査目的を確認します。
2. 資料と調査条件の確認：図面、確認済証、検査済証、修繕履歴などを確認します。
3. 現地調査：目視・計測等により、確認可能な範囲を調べます。
4. 報告書の作成：劣化事象、写真、確認できなかった範囲などを整理します。
5. 結果のご説明：修繕の優先順位や、必要に応じた耐震診断・追加調査をご案内します。

調査で分かること・分からないこと

住まいを長く使うために

家の価値は、築年数だけでは決まりません。どのように建てられ、どこを直し、どのように住み継がれてきたか。その履歴を残すことが、将来の修繕や売却にも役立ちます。

不安をあおるための調査ではありません。建物の状態を知り、直すべきところと、まだ使えるところを分けるための調査です。家を買う前、売る前、直す前、そして長く住み続けるために、ぜひご活用ください。

参考情報

• 既存住宅状況調査技術者講習制度について（国土交通省）
• 住宅医による調査診断（一般社団法人 住宅医協会）